Инженер о частных домах под Минском: «После тщательной проверки сбрасывали $10-20 тыс. с цены. Качественных объектов на рынке почти нет»
Нередко мнение, что недвижимость в Беларуси сильно переоценена — дом в области стоит сродни квартиры на испанском побережье. Как оказалось, не отличаются наши объекты и качеством. Об основных «болячках», нюансах покупки и ремонта рассказали специалисты Группы компаний «ПриватХауз».
Алексей Чеховский, управляющий ГК «ПриватХауз»:
— Если смотреть грубо, то для меня коттеджи делятся на два вида: построенные до и после 2000 года. Раньше дома возводили кто, чем и как мог — в ход шли любые подручные материалы и методы.
После нулевых подход к строительству сильно изменился: сегмент обогатился новыми технологиями, появились различные смеси, материалы, добавки, инструменты, да и денег у людей стало больше, чем в 90-е, требовательнее немного стали. Одного взгляда на коттедж специалисту достаточно, чтобы понять, когда и как он был построен, с какими подводными камнями здесь можно столкнуться и чего следует ожидать. К сожалению, достойных объектов на рынке, действительно, мало. Отсюда первый совет: не рассматривайте объекты, построенные до 2000 года, цена ремонта будет очень высока.
— Однако есть и общая проблема. До 2000 года практически не существовало проектных бюро и архитектурных студий. Дома строились, считай, на глаз. Сегодня профильных организаций хоть отбавляй, но по старинке часто люди для строительства используют эскизный проект исключительно для согласования дома в районной администрации. Даже сейчас по проекту строятся только очень обеспеченные люди. Средний класс по-прежнему считает, что проект — это лишняя трата денег. Люди не понимают, что именно такой небрежный подход — источник всех проблем в будущем.
Для согласования архитектурного проекта в районе достаточно шести эскизов фасадов. Там не требуются никакие конкретные узлы, сечения, не прописано ни армирование, ни марка бетона. Впоследствии же строители работают так, как считают нужным. В связи с чем еще на этапе фундамента, одном из самых дорогих этапов стройки, возникает масса ошибок. На площадке нет технадзора, не соблюдаются нормы, стройку не контролирует прораб — человек, который бы хоть как-то переживал за результат. Непонятные расходы и непонятные технологии.
А для клиента что? — он приезжает — дом стоит, вроде как все нормально. Впоследствии же — стены промерзают, кровля течет, подвал затоплен, перерасход по платежам. Уже во время эксплуатации люди удивляются: «Отчего у меня на мансарде снежный ком зимой появляется?». Ответ прост — некачественное утепление.
— На рынке недвижимости часто продают голые «коробки» или дома с черновой отделкой. Многие из них возводили исключительно на продажу, и, понятно, ничего хорошего ни от тех, ни от других ждать не приходится. Особенно популярно было строиться под продажу в период с 2005 по 2008 годы. Фирмы массово возводили «коробки», многие из них продаются до сих пор.
Если по каким-то своим причинам вам приходится выбирать из этих двух вариантов, берите пустую «коробку». В строительстве дешевле сделать, чем переделывать. В среднем переделка коттеджа колеблется от $ 5 тыс. до $ 20 тыс. К нам обращаются люди, уверяя: «работала профессиональная бригада, стяжки делали специалисты, штукатуркой занимались хорошие люди». Люди может и хорошие, а вот специалисты? На объект выезжает наш главный инженер либо технический надзор и измеряет приборами, и возникают проблемы.
— При покупке автомобиля с пробегом мы всегда прибегаем к помощи знающего человека, проверяем машину на СТО. То же самое должно происходить и в сфере недвижимости. Дом — сложнейший инженерный объект, качество которого может проверить только специалист. Кроме того, стоит понимать, что стоимость услуг инженера в разы меньше, чем возможные затраты на ремонт. Мало того, вердикт специалиста позволяет еще на этапе покупки сторговать приличную стоимость. Если человеку надо быстро продать, а вам купить, уж лучше вы сторгуетесь, и эти $ 10 тыс. пустите на ремонт, чем впоследствии вложите еще $ 10 тыс. на переделки.
Чекин Андрей, главный инженер ГК «ПриватХауз»:
— Мой совет: покупайте недвижимость зимой или по весне. Чем капризней период — тем очевидней проблемы. Летом вы, как неподготовленный человек, не увидите ровным счетом ничего, да и настроение летом более расположено к рефлекторным (эмоциональным: понравился, не понравился) покупкам, а зимой будете огорчаться.
В первую очередь обращайте внимание на фундамент, стены, кровлю. Люди не понимают важности крыши, а ведь именно с кровлей возникает наибольшее количество проблем. Неправильная толщина утеплителя, отсутствие вентиляционных отверстий — все это приведет к плачевным последствиям.
Если заметили плесень, какую-то зелень или синеву, знайте — крыша установлена с нарушениями. Это уже очень серьезный сигнал. Вместе с тем стоит понимать, что проблемы «вылазят» не сразу. Последствия неправильной установки могут появиться через пять-семь лет после начала эксплуатации, когда производитель кровель дает гарантию в 30- 50 лет. В этом случае ремонтировать крышу придется за «свои» — при неверной эксплуатации или установке гарантийным случаем это считаться уже не будет.
В строительстве, как и везде: когда у человека нет денег — он пытается сэкономить, в итоге — переплачивает. Скупой платит дважды.
Также обращайте внимание на трещины, подтекания, мокрые пятна. Ничего из вышеперечисленного при качественном строительстве быть не должно.
Обязательно при приемке дома осмотрите подвал. В цоколе по стенам должно быть равномерное покрытие штукатурки. Не должно быть перепадов цвета, пятен и разводов. Если разводы имеются — значит, в весенне-зимний период фундамент подтекает.
Внутри дома всегда обращайте внимание на углы. Если угол, как струночка, ровный, значит, подготовка или штукатурные работы хотя бы сделаны в плоскость. Если угол «плавающий», значит, ровности нет — придется доделывать.
Это базовые моменты, которые помогут отбросить совсем плохие варианты. Для детального анализа я все-таки рекомендую обращаться к специалистам.
Зачастую недвижимость — самая дорогостоящая покупка в жизни человека. Так почему же к этому вопросу мы подходим так безрассудно? В Беларуси до сих нет культуры строительства и покупки частного жилья. Многие объекты как возводятся «на глаз», так и приобретаются. В итоге люди сталкиваются с огромными счетами по коммунальным платежам, дорогостоящим ремонтом и проблемами со здоровьем. При плохой вентиляции дома вы всегда будете чувствовать себя плохо. Можно ли заметить проблему на глаз? — нет.
— Буквально на прошлой неделе я принимал очередной объект в Раубичах. Клиенту дом нравился, уже готов был брать. В последний момент одумался, таки решил посоветоваться со специалистом. И не зря.
По первому взгляду дом был, и правда, в порядке. Помещения оштукатурены, покрашены, видно, что хозяин готовил объект к продаже. Начали мы измерять приборами — все нормы нарушены. Дверные проемы и те короче стандартных. На глаз — не отличишь, головой ведь не бьешься — все, вроде, нормально. Выясняется такая проблема обычно лишь на этапе покупки дверей — окажется, что делать их надо под заказ, так как размер нестандартный. Ну а это, конечно, лишние затраты.
Вскрылись проблемы с цоколем, кровлей, отсутствием гидроизоляции, промерзанием штукатурки. С виду стены белые, красивые, при проверке — кривые. Однако и это все цветочки. Как на многих других объектах, здесь присутствовали проблемы с плитами перекрытия. Видно, что бетон мешался на месте, арматуры в плитах и вовсе нет. Результат — риск обрушения, тогда как усиление плит — колоссальные затраты.
Все нарушения мы в обязательном порядке фиксируем, прописываем нормы ТНПА, готовим подробный отчет о том, что и по какой цене покупателю придется исправлять после приобретения дома. Если человек, взвесив все «за» и «против», по-прежнему настроен на покупку, он может требовать у продавца скидку, опираясь на заключение специалиста. В нашей практике это не редкость. Цена реальных сделок по купле-продаже объектов, которые мы проверяли, часто снижалась на $10-20 тыс. В тот момент как услуги выезда инженера на рынке стоят порядка Br200. Вот и скажите, кто в итоге сэкономил: тот, что сам проверял, или тот, что нанял инженера?
— Если говорить про покупательскую способность и рынок в целом, то за последнее время спрос на дома сильно упал, строительный сектор в экономике «просел» во всех сегментах, в т.ч. в индивидуальном. Кризис «стройки» начался еще в 2015 году, с тех пор сектор сокращается на 30-40% в год. Мы тщательно анализируем рынок, чтобы понимать как корректировать стратегию, изучаем потребности клиента, проблемы клиента, с которыми он может в стройке столкнуться, а мы их с него снимаем. Иногда нам трудно доказать на переговорах клиенту, что наши действия и наши услуги предотвратят худший ход событий, если клиент будет реализовывать проект самостоятельно. Но те кто слышит наши доводы затем остаются благодарными клиентами, те кто нет – нужно спросить у них (были случаи к нам возвращались и просили исправить ситуацию). Мы практически потеряли «среднего» покупателя, остались только «бедные» и «богатые». Если уже и обращаются в студию, то за коттеджем не менее 200-300 «квадратов».
Вместе со спросом падают и цены на недвижимость и это еще не дно: 2017 год покажет следующий уровень дна. Сценариев перемен может быть много, но основная надежда, если экономика России, а потом и наша, «пойдет в гору», это при условии, что у нас с ними останутся хорошие отношения. Что касается самих цен, то, на мой взгляд, загородная недвижимость Беларуси сильно переоценена. Рынок упал, цены просели, а дома все равно стоят неадекватно дорого. Люди пытаются экономить на услугах, материалах — а вот этого как раз делать категорически нельзя. Тендеры — бич кризиса. Основным критерием при выборе подрядчика по-прежнему остается цена, которую лучше рассматривать в последнюю очередь, изучив до этого портфолио, отзывы, реализованные проекты, персонал, квалификационные требования, побывать в офисе компании и только потом открывать конверт с ценовым предложением. Все выбирают подешевле, забывая, что дешево и качественно - антиподы.
Мало того, интернет изобилует фирмами-однодневками, предоставляющими услуги архитекторов и строителей. Я многих из этих ребят знаю лично — у них не то, что опыта и образования, у них даже сертификатов на работу нет. Клиенты видят красивый сайт, нанимают так называемых специалистов, а потом мучаются. Молодые фирмы набивают «шишки» за ваш счет. Мой совет: не доверяйте словам – проверяйте сертификаты (все работы сертифицируются в обязательном порядке), читайте отзывы, смотрите реализованные проекты, в свидетельстве указана дата создания компании… 2-5 лет компании, это не серьёзно, посмотрите, считайте деньги, но не экономьте на том, что должно простоять 80-100 лет, привносить в вашу жизнь комфорт и удовлетворение, а не проблемы и денежные затраты — к сожалению, нечестных игроков в нашем бизнесе полно.
